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休眠担保権とは

休眠担保権・休眠抵当権とは

不動産の名義変更をしようとするなどして登記簿を調べた結果、明治(大正・昭和初期)の抵当権設定登記が残っていることに気付くことがあります。 こうした場合、「全額返しているはずだが、抵当権者の書類が見当たらない。」 「抵当権者が行方不明」「抵当権者の会社が解散してもう存在しない」 といった理由から、抹消登記が困難になるケースが非常に多くなります。

このような、抵当権の効力がもう無いにもかかわらず登記簿に残ってしまっている古い抵当権のことを、「休眠担保権」とか、「休眠抵当権」と呼びます。

休眠担保権の抹消方法

休眠担保権を抹消する方法としては、次のものがあげられます。いずれの方法が利用できるのかは、 登記簿謄本や閉鎖登記簿謄本、戸籍や戸籍の附票を調査し、予想される期間・費用をも考慮して、総合的に判断する必要があります。 登記の専門家である司法書士にご相談ください。

方法詳細
抵当権者(またはその相続人)の協力を得る 登記簿の情報などから抵当権者を探し出し、連絡を取って事情を説明し、必要書類に押印をいただきます。 抵当権が古い場合には相続が発生していることも多く、その場合には全ての相続人の協力が必要ですので、 難色を示す人が1人でもいれば、この方法は使えません。
(抵当権者が行方不明で、弁済期から20年以上経過している場合)債権額・利息・損害金のすべてを供託する 抵当権者が行方不明で、弁済期から20年以上経過している場合には、債権額・利息・損害金のすべてを供託所という国家機関に供託(預けること)すれば、 抹消登記の申請ができます。 明治・大正や昭和初期の抵当権の場合、債権額が数十円~数千円であることが多く、計算した結果供託額が数千円~数万円で済むことが多いため、 費用や期間の面からこの方法で抹消するメリットが大きい場合も多いのですが、「抵当権者が行方不明である」との要件を満たせなければ、 この方法を使うことはできません。書類調査により抵当権者が見つかる事はしばしばあり、会社の場合には行方不明の要件を満たすことはほとんどありません。
(抵当権者である会社が解散していたり、休眠状態である場合)清算人や代表者と共同して登記を申請する 抵当権者である会社が解散・休眠している場合は、「抵当権者が行方不明」には当たらないので、 解散後であれば登記された清算人と、解散しておらず休眠状態であれば登記された代表者と共同で登記を申請します。 清算人や代表者が全員死亡している場合には、裁判所に清算人選任申立をするなどの手続が別途必要になります。
裁判で勝訴して登記を申請する 「被告は原告に対し別紙目録記載の土地につき○法務局昭和2年1月1日受付第○号抵当権設定登記の○年○月○日○○を原因とする 抹消登記手続きをせよ」との判決を得るなどして単独で登記を申請する方法です。 抵当権者の住所氏名は判明しているが連絡が取れないとか、協力を得られないなどの場合には、裁判を検討します。
登記関連訴訟はその後の登記手続を考慮しなければならないので、 「せっかく判決を取ったのに登記申請に使えなかった」という結果になることを避けるため、 登記の専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。 古い抵当権の場合には司法書士(認定司法書士に限る)が訴訟代理人となれることがほとんどですし、なれない場合でも、 司法書士に訴状作成をご依頼いただけます。
(抵当権者が行方不明の場合)裁判所に公示催告の申立をして「除権決定」を得る 裁判所に抵当権が消滅していることを証明して、除権決定を出してもらう方法です。 古い抵当権ですと、「抵当権が消滅していること」を証明することができない事も多く、その場合には、この方法を使うことはできません。
(抵当権者が行方不明の場合)抵当権が消滅したことを証する情報を提供する 「債権証書並びに被担保債権及び最後の2年分の利息その他の定期金の完全な弁済があったことを証する書面」と「抵当権者の行方不明を証する書面」を 登記所に提出して抹消する方法です。古い抵当権の場合、弁済があったことを証する書面が残っていることは少なく、その場合にはこの方法を使うことはできません。

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